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大桥 一品园项目营销思路之我见

大桥·一品园项目是公司继大桥·两宜园项目之后的又一力作，随着8月5日项目的奠基开工，销售工作也逐渐提上日程。本文基于当前宏观市场状况、项目所在区域的房地产市场特点，通过对项目各方面条件梳理整合，为项目的营销思路与销售工作提供建议，供参考。
    一、项目描述
     1、项目自身条件与外部环境
大桥·一品园项目位于黄石迎宾大道北侧，邻近黄石大桥、鄂东大桥、武黄高速公路，地处交通枢纽、四通八达。项目总占地面积约180亩，体量较大，容易形成区域规模。规划建筑聘请美国（深圳）开朴建筑设计有限公司设计完成，容积率较低，整体规划动线明晰，现代风格立面新颖，户型设计为南北通透全板式户型，户内赠送面积较多，使用率高，其中包括40套花园洋房，能够满足不同档次置业者需求。园林景观聘请深圳逐根景观设计有限公司设计完成，绿化率较高，整体呈现现代中式风情景观社区，本着“三季有花，四季常青”的原则，模拟自然的生态群落，达到移步异景的效果，丰富了空间层次，创造出多元化感悟空间。项目设计力争获得国家级奖励，施工力争获得省级“楚天杯”、市级“铜都杯”，目前，项目为湖北省节能示范工程、国家绿色住宅AAA级认证。项目采用地源热泵中央空调系统，并配合使用相关建筑环保节能材料，秉承低碳生态生活，提高居住品质。项目内拥有13000平米天然水系，稀缺的小区内天然水资源丰富了自然景观的营造，更帮助提升了居住质量。项目临街底层配有25000平米时尚商业街，西侧紧邻红星美凯龙家具城，完善的商业配套便捷了业主生活。项目拥有完善的物业设备、星级管家式物业管理，营造出安全、舒适的居住氛围。
大桥·一品园项目自身条件优越，但同时也存在美中不足之处。紧邻项目南侧的迎宾大道路段为单行，公交线路较少，对步行出行业主造成不便。项目距离最近的黄石港区和老虎头区域大型超市、医院、中小学、邮局等生活配套均较远，对业主日常生活造成一定不便。预计项目对口小学为大桥小学，而该小学的教学质量、师资力量影响力不大，在黄石市“小学就读学校需为区域内指定小学”的政策下，会为考虑到小孩读书的业主置业心理造成影响。
从项目自身条件看，项目优势明显多于劣势，从宏观与区位上看，项目利好明显，而从项目所在区域的房地产发展状况与竞争项目情况看，在大桥·一品园项目的建设期与入市期间，机会与威胁并存。
宏观上来说，虽然国家一直在通过宏观政策调整，力图抑制房地产市场的投资、投机性需求，缓解房价的大幅快速上涨，但效果上，一线城市成交量价确有下降，而二、三线城市的开发量、成交量价仍在上涨。本项目身处快速发展、以刚性需求为主的三线城市黄石，项目的入市应该能够顺应宏观趋势走向，取得不错的业绩。区位上来说，项目位于黄石通往武汉的交通枢纽地段，在武汉“8+1”城市圈的整体规划发展前提下，也能够帮助项目增加升值潜力、提高投资价值。
项目所处的黄石港片区已成为黄石供应量最大、成交量最大、成交均价最高的区域，黄石港区域商品房市场的快速发展，再加上项目邻近的花湖开发区的发展和由商品住宅开发引入的大量居住人群，能够帮助提升项目周边整体生活氛围，相反，商品房供应量的逐渐增多也加大了购房客户的选择多样性，对本项目的营销工作带来影响。
随着大桥·一品园项目的推广与入市，同期在售项目中不乏高端楼盘（如中冶·黄石公园）和大体量项目（如中冶·黄石公园、三江·共和城）。中冶·黄石公园项目以黄石最高销售均价在7月3日开盘，并且项目的高价入市已取得了不错的销售业绩。市场反映，该项目的入市帮助唤醒了广大客户对高品质楼盘、更高级生活居住质量的追求。但是，中冶·黄石公园项目在提出全新的置业追求取向的同时，也为其他楼盘的销售工作带来了不小的竞争压力。